ADEMI-BA

 

Guia do Comprador

A ) Imóvel na Planta – Regime de Incorporação

Vantagens:

- Registra forte tendência de ganhos com a valorização do imóvel, à medida que vai ficando pronto;

- Permite desenvolver, com mais tranqüilidade, o planejamento orçamentário para a realização da decoração e ambientação do imóvel;

- O prazo de pagamento é flexível, podendo ser parcelado com prazo mais dilatado;

- Permite planejar a venda de outros bens para quitar parcelas do financiamento;

- Possibilidade de antecipar o pagamento de parcelas com desconto, no financiamento direto concedido por algumas empresas, podendo quitar o preço;

- Prazo de entrega definido em contrato;

- Os riscos do negócio é reduzido pois o passivo com encargos sociais, trabalhistas, previdenciários e fiscais cabem exclusivamente à construtora, exceto o ITIV que é uma obrigação do adquirente em toda aquisição de imóvel novo ou usado;

- Garantia para correção de possíveis vícios ou defeitos de construção;

- Baixo custo de manutenção quando em uso, pelo fato de ser novo.

 

Fique atento:

- Verifique se o Memorial de Incorporação do empreendimento está registrado no Cartório de Imóveis, de acordo com a Lei nº 4.591/64.

- Leia atentamente o contrato de promessa de compra e venda, principalmente as cláusulas que tratam de multa e juros por atraso de pagamento, aquelas que definem a data e condições para entrega e as que falam da especificações dos materiais que serão aplicados e as áreas do imóvel.

- Verifique se alguma instituição financeira está financiando a construção, essa é mais uma garantia que você receberá o imóvel no prazo acordado em contrato.

- Verifique se existem outros pagamentos a serem efetuados, além do preço total;

- Tenha cuidado com o preço excessivamente abaixo daqueles praticados no mercado de imóveis em construção.

- Verifique se a maneira de pagamento se ajusta aos seus rendimentos;

- Verifique se os juros cobrados estão de conformidade com os parâmetros da lei, ou seja, se convencionados no contrato, ficam limitados ao máximo de 12% (doze por cento) ao ano e, se não pactuados em contrato, limitados à taxa legal de 6% (seis por cento) ao ano, prevista no art. 1.062, do Código Civil Brasileiro, combinado com o art. 1º, do Decreto nº 22.626, de 07 de abril de 1933;

- Verifique se a multa de mora decorrente do inadimplemento de obrigação no seu termo também está de conformidade com os parâmetros da lei, não podendo ser superior a 2% (dois por cento) do valor da prestação (art. 52, § 1º, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor);

- Verifique se existe flexibilidade através de planos personalizados;

- Verifique se o financiamento é próprio da empresa e ou de agente financeiro;

- Verifique qual índice é utilizado no reajustamento monetário das parcelas a serem pagas, os indexadores que melhor refletem os custos da construção civil são o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) e o Índice Construção Civil Salvador (ICC-SSA) para imóvel adquirido da Cidade de Salvador, da Fundação Getúlio Vargas;

- Verifique os encargos cobrados, em caso de atraso de pagamento;

- Tenha cuidado com parcelamento de preço em prazo excessivamente longo, em relação ao praticado normalmente no mercado, sem incidência de reajuste monetário e de juros.

B ) Imóvel na Planta – Regime de Condomínio

Vantagens:

- Possibilita a obtenção de menor preço se a obra foi bem orçada, planejada e executada por empresa idônea, já que o adquirente é solidário com os riscos do negócio (incluindo o passivo com encargos sociais, trabalhistas, previdenciários e fiscais);

- Registra forte tendência de ganhos com a valorização do imóvel, à medida que vai ficando pronto;

- Permite acompanhar a construção e verificar a qualidade;

- Possibilidade de personalizar o imóvel, através da escolha de materiais e das suas instalações internas;

- Tem baixo custo de manutenção quando em uso, pelo fato de ser novo;

- A obra necessariamente é quitada até a sua conclusão (exceto um possível passivo);

- Prazo de entrega definido em contrato (exceto dilatação decidida em Assembléia).

 

Fique atento:

- Examine atentamente o contrato pelo qual irá aderir ao condomínio fechado (lembre-se que a taxa de adesão não está incluída no custo do imóvel e só lhe será devolvida se o empreendimento não for levado adiante; em alguns casos, mesmo não sendo formado o grupo algumas despesas serão descontadas na devolução);

- Analise cuidadosamente o custo do imóvel;

- Verifique se existem outros pagamentos a serem efetuados, além do preço total;

- Verifique a capacidade financeira das pessoas que fazem parte do grupo, antes de aderir à participação no condomínio fechado;

- Verifique se o cronograma físico-financeiro da obra está condizente com suas possibilidades (maneira de pagamento ajustada aos seus rendimentos);

- Verifique os encargos cobrados e as penalidades, em caso de atraso de pagamento;

- Examine se o orçamento é calcado na realidade ou se é aquém dela, para atraí-lo a participar;

- Examine se o custo da fração ideal do terreno e se a taxa de administração estão incluídos no custo total previsto para a unidade imobiliária;

- Verifique se as especificações de materiais, acabamentos e instalações estão compatíveis com o orçamento;

- Exija a minuta do contrato de construção e da promessa de compra e venda da fração ideal de terreno;

- Exija a minuta da futura convenção de condomínio e analise e verifique a competência (direitos e deveres) da Assembléia Geral, inclusive se ela tem poderes para interferir no cronograma físico e financeiro da obra.

É importante a análise do preço e a maneira de pagamento do imóvel, comparando com o padrão e valorização do mesmo.

C ) Imóvel Pronto – Novo

Vantagens:

- Possibilita ao adquirente ver o produto que está comprando, antes de morar;

- Possibilita a mudança imediata do adquirente;

- Tem baixo custo de manutenção;

- Apresenta valor de mercado atualizado;

- Possibilita rendimento imediato com aluguel, no caso de aquisição para investimento;

- Tem maior liquidez.

D ) Imóvel Pronto – Usado

Vantagens:

- Possibilita ao adquirente ver o produto que está comprando, antes de morar, por se tratar de um bem usado e muitas vezes fora de garantia exige mais cuidado com a verificação da existência de defeitos de funcionamento;

- Possibilita a mudança imediata do adquirente;

- Geralmente tem taxas de condomínio maiores, pois o custo de manutenção das áreas comuns é muito maior do que de um imóvel novo;

- Possibilita aquisição por menor preço;

- Possibilita rendimento imediato com aluguel, quando adquire para investimento.

A ) Busque informações

- Obtenha informações e referências corretas sobre o imóvel e sobre o vendedor a fim de evitar transtornos futuros;

- Pergunte tudo o que quiser e precisar saber. O vendedor tem interesse e dever de lhe esclarecer todos os detalhes antes de concluir a alienação do imóvel;

- Retenha todas as informações colhidas sobre o imóvel, pois isto o ajudará na avaliação e decisão sobre a aquisição;

- Visite outros imóveis construídos pela construtora e se possível converse com as pessoas que residem nesses imóveis.

B ) Cuidados com o terreno

- Verifique a titularidade do terreno e sua natureza jurídica (próprio ou foreiro);

- Examine se está juridicamente regularizado no nome do alienante, essa informação é obtida através da certidão ônus e gravame concedida pelo Cartório de Registros Imóveis competente;

- Examine se está livre e desembaraçado de ônus ou gravame através da certidão ônus e gravame concedida pelo Cartório de Registro Imóveis Competente;

- Lembre-se que, em se tratando de imóvel que não é próprio, além do ITIV – Imposto de Transmissão Inter Vivos ou de direitos a eles relativos (3%), há o pagamento do laudêmio que varia de 2,5 à 5%;

- Além da despesas acima, o adquirente irá pagar as taxas cartorárias para lavratura e registro da escritura, cujo valor varia de acordo com o valor do imóvel e podem ser obtidas na tabela de custo no Site do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

Tabela X – Atos dos Tabeliães de Notas

Tabela XI – Atos dos Oficiais de Registro de Imóveis

C ) Analise o projeto

- Verifique se o projeto está licenciado pela Prefeitura Municipal ou se há impedimento;

- Conheça a metragem da área privativa do imóvel (não confundir com área total; esta inclui, além da área interna do imóvel, a área comum proporcional a unidade;

- A área privativa da unidade ou de um cômodo da unidade engloba as paredes internas do apartamento, por isso elas são sempre maiores do que a área útil, também conhecida como área de tapete;

- Certifique-se de que a área privativa tem dimensão que atende às suas necessidades;

- Observe as opções existentes nas áreas comuns – jardim, playground e outras;

- Examine a planta de garagem e verifique a facilidade ou dificuldade de acesso a sua vaga, observe se ela é coberta ou descoberta;

- Verifique se a dimensão dos ambientes e cômodos do imóvel comportam ou seus móveis atuais ou aqueles que são sugeridos em planta de ambientação;

- Havendo unidade decorada, procure visitá-la e compare-a com as informações levantadas;

- Verifique o nível de acabamento, interno e externo da edificação, e o padrão de qualidade dos materiais utilizados ou a utilizar, caso ainda esteja em construção;

- Examine as especificações de acabamento e dos materiais do imóvel e se atenderão as suas exigências;

- Verifique a arquitetura externa da edificação, avaliando, em especial, os aspectos de segurança (patrimonial e pessoal) e sua apresentação visual;

- Na aquisição de apartamento de cobertura, procure conhecer e observar, ainda, os aspectos de impermeabilização das lajes do teto dos pavimentos da unidade;

- Na aquisição de unidade em apart-hotel, flat ou residencial com serviços, é conveniente, também, conhecer a infra-estrutura dos serviços básicos (limpeza, manutenção, comunicação, segurança, refeitório e outros);

- Nos casos de aquisição de unidade não residencial, verifique a infra-estrutura de serviços e apoio que o condomínio oferece em benefício do seu negócio;

- Verifique que opcionais são oferecidos (mobiliário, armários, estantes, balcões, geladeira e outros);

- Solicite sempre a previsão da taxa condominial para ter certeza que ela vai caber no seu orçamento.

A ) Do Alienante (Vendedor)

Pessoa Física:

- Certidões de todos os Cartórios de Distribuição Estadual (cível e criminal);

- Certidão do Cartório de Distribuição Federal;

- Certidões negativas de interdição, tutela ou curatela (Cartórios Privativos de Órfãos, Menores, Interditos e Ausentes);

- Certidões de todos os Cartórios de Protestos;

- Certidão negativa da dívida da União inscrita (Fazenda Nacional);

- Certidão negativa de tributos federais administrados pela Receita Federal;

- Declaração de não vinculação à previdência e assistência social;

- Cópia do cartão de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda;

- Cópia da certidão de casamento (se casado);

- Cópia da Cédula de Identidade.

 

Pessoa jurídica:

- Certidões de todos os Cartórios de Distribuição Estadual;

- Certidão negativa de pedido de falência ou requerimento de concordata, passada pelo Cartório Privativo da Justiça Estadual;

- Certidão do Cartório de Distribuição Federal;

- Certidões de todos os Cartórios de Protestos;

- Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida da União, expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil;

- Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil;

- Certificado de regularidade de situação para com o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS);

- Cópia do cartão de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

- Cópia do contrato ou estatuto social e suas alterações (não estando consolidado), devidamente registrados na Junta Comercial;

- Certidão negativa da Fazenda Estadual;

B ) Do Adquirente (Comprador)

- Cópia autenticada do CPF e RG: dos compradores do imóvel, no caso de cônjugues, de ambos;

- Comprovante de Estado Civil: dependendo do estado civil, outros documentos serão necessários;

- Comprovante de Renda: para análise da capacidade de pagamento para compra parcelada.

 

Casados:

- Certidão de Nascimento e escritura de pacto antenupcial acompanhada do registro feito junto ao Cartório de Registro de Imóveis;

- Casamentos anteriores a 26/12/1977: se regime de casamento não for de comunhão universal de bens, ou, casamentos não for de comunhão parcial de bens;

- Casamentos no Exterior: a certidão de casamento deve ter visto do Cônsul brasileiro a ser traduzida por tradutor juramentado.

 

Viúvos:

Necessário certidão de casamento com averbação de óbito, ou acompanhada da certidão de óbito do cônjugue.

 

Divorciado ou Separado Judicialmente:

Necessário certidão de casamento com averbação do estado civil atual.

 

União Estável:

- Declaração firmada pelo casal com firma reconhecida, informando que a identidade de endereço decorre de união não conjugal, de natureza estável e duradoura;

- Todos com exceção dos casados devem possuir declaração sobre estado de convivência: nesta declaração, deverá ser informado pelos proponentes se eles mantêm ou não relação de vida em comum com alguém, como se fossem casados;

- Comprovante de Renda: a documentação necessária varia de acordo com a forma de emprego dos compradores, ou seja, se trabalhador assalariado, empresário, profissional liberal.*

*Assalariado, empresário, profissional liberal

- Carteira profissional;

- Contrato social da empresa para as quais o comprador presta serviço informando a retirada mensal com firma reconhecida;

- Declaração do contador informando a retirada mensal com firma reconhecida;

- Declaração com firma conhecida do comprador informando seu ganho mensal;

- 3 últimos comprovantes de renda e extratos bancários dos 3 últimos meses;

- Renda através de aluguel deve ser comprovada pelo contrato de locação e escritura definitiva do imóvel.

 

Entre outros documentos necessários, pode-se citar:

- Comprovante de pagamento autenticado das tarifas de avaliação do imóvel e análise jurídica;

- Declaração de saúde preenchida manualmente e assinada, sendo vetada qualquer outra forma de preenchimento;

- Ficha cadastral assinada.

C ) Do Imóvel

- Certidão negativa de débitos municipais, expedida pela Prefeitura Municipal, ou cópia do carnê de impostos predial dos últimos cinco anos, quando se tratar de imóvel usado;

- Certidão vintenária, positiva de propriedade e negativa de ônus reais, com averbação da construção, na hipótese de imóveis prontos (CRI);

- Cópia da certidão emitida pelo cartório de Registro de Imóveis competente que comprove o registro da incorporação, na hipótese de imóveis na planta (RI);

- Certidão da Superintendência do Patrimônio da União, caso o imóvel seja parcial ou totalmente foreiro à União (terrenos de marinha, acrescidos, etc.);

- Comprovante de quitação condominial, expedida pelo Condomínio e firmado pelo respectivo síndico, quando se tratar de um imóvel pronto;

- Comprovantes de pagamento de contas de água, esgoto, energia elétrica, telefone, quando se tratar de um imóvel usado etc.

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